025-52410809
025-52410819

  • 100
  • 99
  • 98
  • 97
  • 96
  • 95
  • 94
  • 93
  • 92
  • 91
  • 90
  • 89
  • 88
  • 87
  • 86
  • 85
    聯系方式

    江蘇道多律師事務所


    電話:025-52410809 025-52410819
    傳真:025-52410809-805
    郵箱:[email protected]
    地址:江蘇省南京市秦淮區漢中路1號南京國際金融中心19樓
當前位置:首頁 > 道多案例 >

買方以銀行政策調整貸款需排隊為由,遲遲不付余款,賣方如何盡快依法拿到全部房款和賠償金?-道多律師事務所典型案例

2019年05月09日 次瀏覽

【成功案例入選理由】 嫻熟利用訴訟技巧,有力抗辯對方當事人的狡辯,讓對方當事人的狡辯反成為對其不利的證據,依法維護我方當事人的合法權益。

【基本案情】 甲(合同甲方)與乙(合同乙方)以及丙(中介公司)三方簽署了《存量房屋買賣丙(中介公司)合同》和《購房約定補充協議》,將甲名下位于本市的A住宅房(以下簡稱:案涉房屋出售給乙,約定房屋總價NNN萬元,其中定金M萬元,首付款YY萬元,余款ZZ萬元由乙辦理銀行按揭貸款支付,支付時間為銀行正式放貸和甲方交房后當天。

同時甲、乙雙方約定,除甲方、丙方(中介公司)原因外,乙方違約不能履行合同的,守約方有權按以下方式得到賠償,并追償因乙方過錯造成的經濟損失:

1、乙方應按時按約履行交付房款和接到丙方通知后及時去交易中心做抵押簽字,不得逾期,每逾期一日,支付甲方違約金200元,逾期十日,作根本違約處理;

2、乙方支付甲方違約金M萬元整;

3、乙方賠償由此給甲方造成的其他損失。

簽約當天,甲、乙雙方又簽訂補充協議一份,補充協議約定:

1、甲、乙雙方協商約定交房時間于房款全部付清一周內交房;

2、甲、乙雙方不得以任何理由違約,若乙方違約,則甲方不退乙方購房定

金,即人民幣M萬元整。

后,甲收到了乙支付的定金M萬元以及首付款YY萬元,并配合乙向農業銀行辦理了ZZ萬元貸款手續以及房屋過戶手續,案涉房屋產權被登記在乙名下。

因銀行告知乙,由于貸款政策變化的原因,乙與銀行簽訂數次利率不同的貸款合同之情況下,如果乙堅持向銀行主張較低利率的貸款,銀行按照先高利率后低利率的順序發放貨款,乙需要排隊,排隊時間銀行不能給出具體的承諾。所以,乙告知甲,需要排隊等待農業銀行放款,不能具體確定向甲支付剩余購房款的具體時間

甲認為,乙遲遲不支付剩余ZZ萬元貸款,已經符合前述合同約定的“逾期十日”這一根本性違約條件;乙則認為需要排隊等待銀行放款,不能具體確定向甲支付剩余購房款的具體時間,是銀行執行政策原因造成的,不能歸責于自己。雙方各執己見。甲委托我們的律師,幫助其依法和乙解除前述房屋買賣合同并依法追究乙的違約責任

【我們對本案的分析意見及工作方法】 我們認為本案中,由于客觀上乙遲遲不支付剩余ZZ萬元貸款,已經符合前述合同約定的“逾期十日”這一根本性違約條件,是毫無疑問的。所以,具體辦理好本案,依法實現甲合法訴求,我們就是要讓法院認定,乙關于需要排隊等待銀行放款,不能具體確定向甲支付剩余購房款的具體時間,是銀行執行政策原因造成的,不能歸責于乙的觀點,不能成為乙免除根本性違約之法律后果的免責條件。

具體承辦本案的周曉菲律師認為:

首先,甲、乙雙方簽訂的前述房屋買賣合同補充協議等文件,均是合法有效所以,在遲遲不支付剩余ZZ萬元貸款的情況下,對照前述買賣合同補充協議等文件,乙的行為已構成根本性合同違約,是毫無疑問的。

其次,乙關于需要排隊等待銀行放款,不能確定向甲支付剩余購房款的具體時間,是銀行執行政策原因造成的,不能歸責于乙的觀點,不能成為乙免除根本性違約之法律后果的免責條件。

因為,銀行告知乙,由于貸款政策變化的原因,乙與銀行簽訂數次利率不同的貸款合同之情況下,如果乙堅持向銀行主張較低利率的貸款,銀行按照先高利率后低利率的順序發放款,乙需要排隊,排隊時間銀行不能給出具體的承諾。這是銀行和之間如何履行貸款合同的問題。

由于銀行和乙之間存在如何履行貸款合同的問題,乙就可以不支付購房款而占有使用甲的房屋,這既不合法也不合理。

所以,周曉菲律師認為,具體處理本案,我們不僅要依法讓法院認定,乙關于需要排隊等待銀行放款,不能確定向甲支付剩余購房款的具體時間,是銀行執行政策原因造成的,不能歸責于乙的觀點,不能成為乙免除根本性違約之法律后果的免責條件。還要防止乙在訴訟過程中,實施其他行為,為甲實現其合法訴求制造障礙。

果不其然,在周曉菲律師根據甲的委托,向法院起訴,要求法院判決解除甲、乙雙方簽訂的前述房屋買賣合同及補充協議并要求乙承擔違約責任以后,乙在法院開庭審理本案前,主動向甲支付了ZZ萬元購房款,并通過自己的律師據此提出,乙在起訴后積極履行房屋買賣合同及補充協議,是乙守約的表現。所以,在需要排隊等待銀行放款,不能具體確定向甲支付剩余購房款的具體時間,是銀行執行政策原因造成的,不能歸責于乙的情況下,甲要求法院判決解除甲、乙雙方簽訂的前述房屋買賣合同及補充協議并要求乙承擔違約責任,是不能得到法院支持的。要求法院依法駁回甲的訴訟請求。

針對乙的狡辯言行,周曉菲律師向法院提出,根據誠實信用的原則履行合同義務,是合同當事人應該履行的合同義務。

本案中,由于自己和銀行之間存在如何履行貸款合同的問題,不支付購房款而占有使用甲的房屋,既不合法也不合理。所以,在遲遲不支付剩余ZZ萬元貸款的情況下,對照前述買賣合同補充協議等文件,乙的行為已構成根本性違約,是毫無疑問的。

現在,乙試圖通過在法院開庭審理本案前,主動向甲支付ZZ萬元購房款的方式,篡改乙構成根本性合同違約的客觀事實,是徒勞的。因為乙的這一行為,恰恰證明了,即使銀行之間存在如何履行貸款合同的問題,乙還是可以不依托銀行貸款的發放而履行向甲支付購房款余款ZZ萬元的。所以,乙在法院開庭審理本案前,主動向甲支付ZZ萬元購房款的行為,不僅不能改變對照前述買賣合同補充協議等文件,乙遲遲不支付剩余ZZ萬元貸款已構成根本性違約的客觀事實,是法院應該認定乙的行為構成根本性違約的最現實的證據。

乙發現自己在法院開庭審理本案前,主動向甲支付ZZ萬元購房款的行為,是搬起石頭砸自己的腳,遂繼續狡辯,自己在法院開庭審理本案前,主動向甲支付的ZZ萬元購房款,是自己無奈接受銀行高利息要求的行為,因此,只能作為自己積極守約的表現認定,不能作為認定自己違約行為的證據使用。如果法院將積極守約的表現,作為認定乙違約行為的證據使用,無利于保護正常的合同秩序。

對此,周曉菲律師反駁,即使乙在法院開庭審理本案前,主動向甲支付的ZZ萬元購房款,是乙無奈接受銀行高利息要求的行為,但是,有幾點是法院在審理本案時,要認真注意的:

第一,因為銀行和乙之間存在如何履行貸款合同的問題,乙就可以不支付購房款而占有使用甲的房屋,這既不合法也不合理。這就好比你和答應幫你向商店付款的朋友,在你實際向商店購物時,不愿意為你付款了,你認為可以從商店不付錢而拿走商店的貨物一樣,是既不合法也不合理的。

第二、乙在法院開庭審理本案前,主動向甲支付的ZZ萬元購房款,無論是乙自愿接受銀行高利息要求的行為,還是乙無奈接受銀行高利息要求的行為,均是與本案無關的問題。是應該由乙和銀行自己去解決,而不能對甲設立任何權利義務的行為。

第三,銀行是依法設立的、合法經營的金融機構,因此,乙所稱的“高利息”,應該是標準合法的利息,而不能歪曲理解為“高利貸”。所以,即使是乙最后接受的銀行利息,是乙所稱的“高利息”,也是乙自己對金融機構合法利息標準的接受,而不能成為乙博得其他人同情的借口。

第四,再回到乙最后接受的銀行利息這問題上來,很顯然,乙最后接受的銀行利息只能說明,如果乙早一點有積極履行合同的意識,而不是找出各種和履行合同沒有直接因果關系的理由作借口,遲遲不履行甲、乙雙方簽訂的前述房屋買賣合同及補充協議約定的義務,甲、乙雙方簽訂的前述房屋買賣合同及補充協議約定,早就得到履行了。

因此,乙最后接受銀行利息的行為,只能說明乙是有能力履行甲、乙雙方簽訂的前述房屋買賣合同及補充協議,而故意不履行甲、乙雙方簽訂的前述房屋買賣合同及補充協議。因此,甲主張乙的行為已構成根本性違約,是應該得到法律的支持的。

本案的主審法官完全認同周曉菲律師的意見。

【案件處理結果】 經法院主持調解,乙當庭向甲支付了違約金,甲撤回了對乙的起訴。


Copyright ? 2006-2009 www.xjyju.icu All Rights Reserved 江蘇道多律師事務所版權所有 蘇ICP備11083685號-1

热血传奇小说